प्री-लॉन्च संपत्ति

कुवैत में प्री-लॉन्च संपत्ति: क्रेताओं को क्या जानना चाहिए

त्वरित उत्तर

कुवैत में प्री-लॉन्च संपत्ति का अर्थ है योजनाओं और रेंडरिंग के आधार पर एक इकाई खरीदना, विकासकर्ता भविष्य की तारीख पर डिलीवरी का वादा करता है। कुवैत के पास अभी तक दुबई के RERA ढांचे जैसा समर्पित प्री-लॉन्च एस्क्रो कानून नहीं है, इसलिए सुरक्षा लगभग पूरी तरह आपके अनुबंध, विकासकर्ता के ट्रैक रिकॉर्ड, और यह पर निर्भर करता है कि क्या परियोजना स्वतंत्र स्वामित्व के लिए पात्र भूमि पर है। चरणबद्ध भुगतान निर्माण मील के पत्थर से जुड़ा होने की अपेक्षा करें, वादा की गई तारीख से 6-18 महीने की डिलीवरी में देरी, और अगर चीजें गलत हो जाएं तो सीमित उपचार। उचित परिश्रम सब कुछ है।

प्री-लॉन्च संपत्ति यहाँ वास्तव में कैसे काम करती है

यदि आपने दुबई या रियाद में खरीदारी की है तो संरचना परिचित है, लेकिन कानूनी ढांचा पतला है। एक विकासकर्ता एक परियोजना का विपणन करता है — आमतौर पर एक आवासीय टावर, एक बंद परिसर, या एक मिश्रित-उपयोग परिसर — निर्माण से पहले या उसके दौरान। आप एक विक्रय और खरीद समझौता (SPA) पर हस्ताक्षर करते हैं, एक आरक्षण जमा का भुगतान करते हैं, फिर निर्माण प्रगति से जुड़े किश्तों का भुगतान करते हैं।

भुगतान आमतौर पर कुछ इस तरह टूटता है: हस्ताक्षर पर 10-20%, निर्माण मील के पत्थर पर 40-60%, और हस्तांतरण पर शेष। कुछ विकासकर्ता हस्तांतरण के बाद भुगतान योजनाएं प्रदान करते हैं जो 2-5 साल तक फैली होती हैं, हालांकि ये कुवैत में UAE की तुलना में कम आम हैं।

यहाँ पकड़ है जो अधिकांश खरीदार चूक जाते हैं। कुवैत गैर-कुवैतीयों द्वारा रियल एस्टेट की स्वामित्व को नियंत्रित करने वाले कानून संख्या 74 के 1979 के तहत विदेशी रियल एस्टेट स्वामित्व पर भारी प्रतिबंध लगाता है। गैर-GCC राष्ट्रीय आमतौर पर कुवैत में भूमि या संपत्ति का स्वामित्व नहीं ले सकते, मंत्रियों की परिषद की मंजूरी की आवश्यकता वाले सीमित अपवादों के साथ। GCC राष्ट्रीयों के पास GCC समझौतों के तहत व्यापक अधिकार हैं लेकिन फिर भी शर्तों का सामना करते हैं। [1]

तो इससे पहले कि आप भी रेंडरिंग देखें, पुष्टि करें कि आप कानूनी रूप से खरीद सकते हैं। यह वह जगह है जहाँ लोग दलालों द्वारा ऐसे सपने बेचने से जल जाते हैं जिन्हें वे पूरा नहीं कर सकते।

अनुबंध आपकी एकमात्र वास्तविक सुरक्षा है

फिर से कहें। अनुबंध आपकी एकमात्र वास्तविक सुरक्षा है।

कुवैत के पास UAE की Oqood पंजीकरण प्रणाली या सऊदी अरब की Wafi प्री-लॉन्च लाइसेंसिंग प्रणाली के समकक्ष नहीं है। कोई केंद्रीय नियामक नहीं है जो डिफ़ॉल्ट रूप से विकासकर्ता फंड को एस्क्रो में रखता है। कुवैत नगर पालिका भूमि और निर्माण परमिट को संभालता है, और न्याय मंत्रालय (रियल एस्टेट पंजीकरण विभाग) शीर्षक पंजीकरण को संभालता है — लेकिन न तो दुबई में RERA जैसे प्री-लॉन्च बिक्रय की देखरेख करता है।

इसका अर्थ है कि आपके SPA को भारी काम करना होगा। देखने के लिए::

• स्पष्ट विनिर्देश: इकाई का आकार वर्ग मीटर में, फिनिश, फिक्सचर, सामान्य सुविधाएं। "उच्च गुणवत्ता की फिनिशिंग" जैसी अस्पष्ट भाषा बेकार है।
• दांत के साथ डिलीवरी तारीख: एक विशिष्ट हस्तांतरण तारीख, साथ ही एक दंड खंड (तरल क्षति) यदि विकासकर्ता इसे याद करता है। कुछ ऐसा जैसे देरी के महीने में कीमत का 1%, 10-15% तक सीमित।
• सत्यापन योग्य प्रगति से जुड़े भुगतान मील के पत्थर: नींव पूरी, संरचना शीर्ष पर, MEP स्थापना समाप्त। सिर्फ कैलेंडर तारीखें नहीं।
• समाप्ति अधिकार: यदि विकासकर्ता X महीने से अधिक देरी करता है, तो आप चल सकते हैं और पूर्ण वापसी साथ ब्याज प्राप्त कर सकते हैं। कुवैत नागरिक संहिता (अध्यादेश कानून संख्या 67 का 1980) आपको अनुच्छेद 209-215 के तहत उल्लंघन पर सामान्य अनुबंध उपचार देता है, लेकिन आप चाहते हैं कि ये वर्णित हों, निहित नहीं। [2]
• स्नैग करना और दोषों की जिम्मेदारी: हस्तांतरण के बाद एक विंडो (आमतौर पर 30-90 दिन) दोषों को चिह्नित करने के लिए, साथ ही 10 साल की संरचनात्मक वारंटी सिविल संहिता के अनुच्छेद 692 के अनुरूप आर्किटेक्ट और ठेकेदार जिम्मेदारी को कवर करते हुए। [2]

ईमानदारी से, यदि विकासकर्ता इनमें से कोई भी बातचीत करने का विरोध करता है, तो वह आपको सब कुछ बता देता है।

उचित परिश्रम: वह सामान जो वास्तव में मायने रखता है

रेंडरिंग विपणन है। यहाँ बताता है कि क्या परियोजना तीन साल में मौजूद होगी।

भूमि शीर्षक की जाँच करें। रियल एस्टेट पंजीकरण विभाग से शीर्षक विलेख (Sanad Milkiyya) माँगें। पुष्टि करें कि विकासकर्ता वास्तव में प्लॉट का मालिक है या विकास अधिकार में वैध है। पुष्टि करें कि कोई बंधक या चेतावनी नहीं हैं जो बाद में आपके लिए हस्तांतरण को अवरुद्ध करेंगे।

निर्माण परमिट की जाँच करें। कुवैत नगर पालिका निर्माण परमिट जारी करता है। यदि परियोजना को अनुमोदित परमिट के बिना विपणन किया जा रहा है, तो वह प्री-लॉन्च नहीं है — यह सट्टा है। चले जाएं।

विकासकर्ता की जाँच करें। उन्होंने कितनी परियोजनाएं डिलीवर की हैं? समय पर? पूर्ण इमारतें दौरा करें। निवासियों से बात करें। तीन डिलीवर की गई टावरें पीछे वाला विकासकर्ता पहली परियोजना को चमकदार ब्रोशर से बेचने वाले से एक अलग प्रस्ताव है।

वित्तपोषण की जाँच करें। क्या कुवैत के बैंक से निर्माण ऋण है? बैंक उधार देने से पहले अपनी खुद की जाँच करते हैं, और उनकी भागीदारी एक नरम विश्वसनीयता संकेत है। पूरी तरह से खरीदार जमा से वित्त पोषित की गई परियोजना एक नकदी-प्रवाह जाल है जो ढहने के लिए इंतजार कर रही है।

सावधान रहें: आरक्षण समझौते विक्रय अनुबंध नहीं हैं। KWD 5,000 जमा के साथ एक आरक्षण फॉर्म विकासकर्ता को कुछ भी सार्थक नहीं रखता है। केवल पंजीकृत SPA, आदर्श रूप से नोटरीकृत, आपको प्रवर्तनीय अधिकार देता है।

लागत, शुल्क, और आप वास्तव में क्या भुगतान करते हैं

शीर्षक कीमत से परे, बजट के लिए:

• पंजीकरण शुल्क: संपत्ति मूल्य का 0.25%, शीर्षक हस्तांतरण पर न्याय मंत्रालय को भुगतान योग्य। [3]
• नगर पालिका शुल्क: परियोजना और स्थान के अनुसार भिन्न, आमतौर पर कुछ सौ KWD।
• कानूनी शुल्क: SPA की समीक्षा करने और पंजीकरण को संभालने के लिए कुवैत के वकील को खरीद मूल्य का 0.5-1.5%। इस पैसे को खर्च करें। कृपया।
• सेवा शुल्क: एक बार हस्तांतरण लेने के बाद, रखरखाव, सुरक्षा, और सामान्य क्षेत्रों के लिए वार्षिक सेवा शुल्क। प्रस्तावित बजट के लिए आगे से पूछें — एक अस्पष्ट "निर्धारण किया जा सकता है" एक लाल झंडा है।
• VAT: 2024 तक कुवैत ने VAT लागू नहीं किया है, हालांकि यह GCC एजेंडा पर बना हुआ है। यदि प्रस्तुत किया जाता है, आवासीय बिक्रय सऊदी अरब और UAE पैटर्न का पालन करते हुए मुक्त या शून्य-मूल्यवान हो सकती है, लेकिन क्रय के समय पुष्टि करें।

मुद्रा जोखिम न्यूनतम है यदि आप KWD में भुगतान कर रहे हैं, लेकिन यदि आप विदेश से USD या EUR में वित्तपोषण कर रहे हैं, तो अपनी FX रणनीति जल्दी लॉक करें। तीन साल में फैली हुई किश्तें उतार-चढ़ाव वाली दरों पर आपकी कुल लागत में 5-10% जोड़ सकती हैं।

अगर चीजें गलत हो जाएं तो क्या होता है

विलंब सामान्य है, अपवाद नहीं। 2024 के खाड़ी के प्री-लॉन्च परियोजनाओं के अनौपचारिक सर्वेक्षण ने पूरे क्षेत्र में औसत डिलीवरी स्लिपेज 11 महीने दिखाया। कुवैत परियोजनाएं लंबे समय तक चलने की प्रवृत्ति रखती हैं क्योंकि परमिट बैकलॉग और श्रम आपूर्ति समस्याएं।

यदि आपके विकासकर्ता में देरी होती है:

1. औपचारिक नोटिस भेजें एक वकील के माध्यम से, आपके SPA के देरी खंडों का हवाला देते हुए और या तो डिलीवरी या मुआवजे की मांग करते हुए।
2. तरल क्षति को ट्रिगर करें यदि आपके अनुबंध में वे हैं। केवल निर्धारित किश्तों का भुगतान करें यदि अनुबंध इसकी आवश्यकता है — भुगतान रोकना आपको उल्लंघन में डाल सकता है।
3. पहले मध्यस्थता। कुवैत की अदालतें अक्सर वाणिज्यिक विवादों को स्वीकार करने से पहले मध्यस्थता की आवश्यकता या प्रोत्साहन देती हैं।
4. मुकदमेबाजी। कुवैत की प्रथम उदाहरण अदालत नागरिक और वाणिज्यिक विवादों को संभालती है। निर्णय के लिए 12-24 महीने, साथ ही अपील की अपेक्षा करें। कोई संपत्ति नहीं वाले विकासकर्ता के खिलाफ प्रवर्तन एक और मामला है।

यदि विकासकर्ता निर्माण के बीच दिवालिया हो जाता है, तो आप कुवैत के दिवालियापन कानून (वाणिज्यिक संहिता का हिस्सा, कानून संख्या 68 का 1980, और कानून संख्या 71 के 2020 द्वारा दिवालियापन पर अद्यतन) के तहत लेनदारों की कतार में शामिल हो जाते हैं। [4] सुरक्षित लेनदार — भूमि पर बंधक वाले बैंक — खरीदारों से आगे रैंक करते हैं। यह सबसे खराब मामला है और कारण है कि एस्क्रो सुरक्षा इतना मायने रखती है। कुवैत में अनुबंध उपचार और विवाद विकल्पों के सामान्य पृष्ठभूमि के लिए, हमारी रियल एस्टेट विवाद गाइड देखें।

क्या आप कुवैत में प्री-लॉन्च संपत्ति खरीदें?

यह पूरी तरह तीन चीजों पर निर्भर करता है: विकासकर्ता का ट्रैक रिकॉर्ड, आपकी कानूनी स्वामित्व पात्रता, और क्या अनुबंध वास्तव में आपकी रक्षा करता है।

प्री-लॉन्च संपत्ति काम कर सकती है। जो खरीदार पाँच साल पहले प्रतिष्ठित विकासकर्ताओं से अच्छी तरह से स्थित कुवैत परियोजनाओं में मिले, उन्होंने हस्तांतरण पर ठोस पूंजी सराहना देखी है। लेकिन जो लोग अज्ञात विकासकर्ताओं से 20% "छूट" का पीछा करते थे, उन्हें अक्सर कुछ नहीं मिला — यहाँ तक कि उनकी जमा राशि भी नहीं।

यदि आप एक समीक्षा की गई SPA के साथ एक ठोस विकासकर्ता के साथ GCC राष्ट्रीय हैं, और देरी के बारे में यथार्थवादी अपेक्षाएं हैं, तो गणित काम कर सकती है। यदि आप एक गैर-GCC विदेशी हैं जिन्हें बताया जा रहा है "स्वामित्व नियमों के बारे में चिंता मत करें, हम इसे संरचित करेंगे", रुकिए। यह एक सौदा नहीं है, यह एक समस्या है जो सतह के लिए प्रतीक्षा कर रहा है। प्रतिबद्ध होने से पहले कुवैत में सामान्य संपत्ति खरीद नियमों के विरुद्ध संरचना की तुलना करें।

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उद्धरण

[1] कानून संख्या 74 का 1979 गैर-कुवैतीयों द्वारा रियल एस्टेट की स्वामित्व को नियंत्रित करना। कुवैत आधिकारिक राजपत्र।

[2] अध्यादेश कानून संख्या 67 का 1980 (कुवैत नागरिक संहिता), अनुच्छेद 209-215 (अनुबंध का उल्लंघन) और अनुच्छेद 692 (दशकीय दायित्व)। कुवैत न्याय मंत्रालय।

[3] न्याय मंत्रालय, रियल एस्टेट पंजीकरण विभाग — शुल्क अनुसूची। moj.gov.kw।

[4] कानून संख्या 71 का 2020 दिवालियापन पर, कानून संख्या 68 के 1980 (वाणिज्यिक संहिता) के दिवालियापन प्रावधानों की जगह ले रहा है। कुवैत आधिकारिक राजपत्र।

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