कुवैत में ऑफ प्लान प्रॉपर्टी की परिभाषा: इसका क्या अर्थ है

यदि आप एक ऐसे टावर के लिए एक चमकदार ब्रोशर देख रहे हैं जो अभी तक मौजूद नहीं है, तो आप ऑफ-प्लान क्षेत्र में हैं। यहाँ ऑफ प्लान प्रॉपर्टी की परिभाषा दी गई है जो कुवैत में वास्तव में महत्वपूर्ण है, साथ ही वह कानूनी ढांचा भी है जिसमें आप प्रवेश कर रहे हैं।

त्वरित उत्तर

ऑफ-प्लान प्रॉपर्टी एक ऐसी यूनिट है जिसे आप निर्माण समाप्त होने से पहले खरीदते हैं — कभी-कभी एक भी ईंट लगने से पहले। आप योजनाओं, चित्रों और विशिष्टताओं के आधार पर खरीद रहे हैं, न कि किसी भौतिक चीज को जिससे आप गुजर सकें। कुवैत में, इन बिक्रयों को कानून संख्या 20 (2020) द्वारा नियंत्रित किया जाता है जो निर्माणाधीन रियल एस्टेट यूनिट्स की बिक्री पर लागू होता है (और इसके कार्यकारी विनियम), जिसमें डेवलपर्स को परियोजना को न्याय मंत्रालय के साथ पंजीकृत करना आवश्यक है और क्रेता भुगतान को निर्माण मील के पत्थर से जुड़े एस्क्रो खाते में जमा करना है।[1][2]

"ऑफ-प्लान" का वास्तविक अर्थ यहाँ है

ऑफ प्लान प्रॉपर्टी की परिभाषा कागज पर सरल है: आप आज अनुबंध करते हैं, डेवलपर बाद में डिलीवर करता है। व्यावहारिक रूप से, आप एक कानूनी प्रतिश्रुति खरीद रहे हैं जो चित्रों, विशिष्टता पत्र, भुगतान अनुसूची द्वारा समर्थित है, और — यदि डेवलपर यह सही तरीके से कर रहा है — एस्क्रो व्यवस्था और एक पंजीकृत बिक्री अनुबंध।

तीन चीजें इसे पुनर्विक्रय फ्लैट से अलग बनाती हैं:

• हस्ताक्षर के दिन स्थानांतरण के लिए कोई शीर्षक पत्र नहीं है। यूनिट अभी तक कानूनी रूप से एक स्वतंत्र संपत्ति के रूप में मौजूद नहीं है।
• आप हस्तांतरण पर एकमुश्त नहीं बल्कि निर्माण प्रगति से जुड़ी किस्तों में भुगतान करते हैं।
• आपकी सुरक्षा भौतिक कब्जे से नहीं बल्कि ऑफ-प्लान बिक्री कानून और अनुबंध से आती है।

कुवैत ने इस क्षेत्र को केवल 2020 में गंभीरता से विनियमित किया। उससे पहले, क्रेताओं के पास परियोजनाएं रुकने पर बहुत कम उपाय थे। ईमानदारी से कहें तो, यह इतिहास ही वर्तमान ढांचे के अस्तित्व का कारण है।

कुवैत में कानूनी ढांचा

कानून संख्या 20 (2020) निर्माणाधीन रियल एस्टेट यूनिट्स की बिक्री को नियंत्रित करता है। यह किसी भी डेवलपर को आवासीय, व्यावसायिक, या निवेश यूनिट्स को समाप्ति से पहले बेचने पर लागू होता है। कार्यकारी विनियम (मंत्रिस्तरीय निर्णय संख्या 196 (2021)) परिचालन विवरण भरते हैं।[1][2]

डेवलपर्स पर कानून द्वारा लगाई गई प्रमुख आवश्यकताएं:

• परियोजना पंजीकरण। डेवलपर को विपणन या यूनिट्स बेचने से पहले परियोजना को न्याय मंत्रालय के सक्षम प्राधिकार के साथ पंजीकृत करना आवश्यक है। अपंजीकृत ऑफ-प्लान बिक्रय शून्य है।
• एस्क्रो खाता। क्रेता भुगतान एक समर्पित एस्क्रो खाते में लाइसेंस प्राप्त कुवैती बैंक में जाता है। डेवलपर केवल सत्यापित निर्माण प्रगति के विरुद्ध इससे आहरण करता है।
• लिखित अनुबंध। बिक्री अनुबंध में यूनिट विशिष्टताएं, कुल मूल्य, भुगतान अनुसूची, डिलीवरी तारीख, देरी के लिए जुर्माना शर्तें, और एस्क्रो खाते के विवरण स्पष्ट करने चाहिए।
• प्रगति-जुड़ा भुगतान। किस्तें केवल कैलेंडर तारीखों के बजाय निर्माण मील के पत्थर से जुड़ी होती हैं।

यदि कोई डेवलपर पंजीकरण छोड़ता है या आपको एस्क्रो के बजाय अपने व्यक्तिगत या परिचालन खाते में भुगतान करने के लिए कहता है, तो दूर चले जाएं। यह कोई तकनीकी बात नहीं है — यह पूरी सुरक्षा व्यवस्था है।

आप वास्तव में क्या हस्ताक्षर कर रहे हैं

कुवैत में एक उचित ऑफ-प्लान अनुबंध में यूनिट की मंजिल, संख्या, क्षेत्र, फिनिशिंग विशिष्टताएं, पार्किंग आवंटन, सामान्य क्षेत्र शेयर, KWD में कुल मूल्य, मील के पत्थर से जुड़ी भुगतान योजना, अपेक्षित डिलीवरी तारीख, देरी दंड, और एस्क्रो खाते की संख्या शामिल है। इसमें न्याय मंत्रालय के साथ परियोजना के पंजीकरण संख्या का संदर्भ भी होना चाहिए।

इन पर ध्यान दें:

• अस्पष्ट डिलीवरी तारीखें। "लगभग Q4 2026" बिना किसी जुर्माना शर्त के एक लाल झंडा है।
• विशिष्टता स्वैप खंड। कुछ अनुबंध डेवलपर को "समान गुणवत्ता" की सामग्री को प्रतिस्थापित करने देते हैं। परिभाषित करें कि इसका क्या अर्थ है या इसे हटा दें।
• निर्माण से अलग भुगतान समय सूची। यदि योजना में हस्ताक्षर पर 40% और छह महीने बाद 40% कहा गया है भले ही प्रगति कुछ भी हो, तो यह एस्क्रो व्यवस्था के उद्देश्य को विफल करता है।

अरबी संस्करण की समीक्षा करवाएं। अरबी पाठ कुवैती अदालतों में किसी भी विवाद में नियंत्रण रखता है, चाहे अंग्रेजी अनुवाद क्या कहे।

यदि परियोजना रुक जाए तो क्या होता है

यह वह जगह है जहाँ 2020 का कानून सबसे अधिक मायने रखता है। क्योंकि भुगतान एस्क्रो में बैठा है और मील के पत्थर के विरुद्ध जारी होता है, एक रुकी हुई परियोजना का मतलब है कि आपका सारा पैसा सौंपा नहीं गया है। यदि डेवलपर चूक करता है, तो नियामक प्राधिकार हस्तक्षेप कर सकता है, एक प्रतिस्थापन डेवलपर नियुक्त कर सकता है, या एस्क्रो शेष राशि से वापसी की व्यवस्था कर सकता है।[1]

आपके पास अभी भी अनुबंधात्मक उपाय हैं — देरी दंड, सामग्री उल्लंघन के लिए समाप्ति, क्षति — कुवैती अदालतों के माध्यम से प्रवर्तनीय। लेकिन एस्क्रो ढांचा वह है जो व्यावहारिक रूप से उन उपायों को कुछ मूल्यवान बनाता है।

आप हस्ताक्षर करने से पहले, तीन चीजों की स्वयं जांच करें: परियोजना पंजीकृत है, एस्क्रो खाता एक नामित लाइसेंस प्राप्त बैंक में मौजूद है, और अनुबंध दोनों का संदर्भ देता है। बैंक को यह पुष्टि करने के लिए एक त्वरित कॉल कि खाता उस विशिष्ट परियोजना से जुड़ा है, दस मिनट लगते हैं और बहुत कुछ बताता है।

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स्रोत

[1] कानून संख्या 20 (2020) निर्माणाधीन रियल एस्टेट यूनिट्स की बिक्री पर (कुवैत), आधिकारिक गजट। [2] मंत्रिस्तरीय निर्णय संख्या 196 (2021) कानून संख्या 20 (2020) के कार्यकारी विनियम जारी करते हुए, न्याय मंत्रालय (कुवैत)।