ما هو قانون الإيجار في الكويت؟

قانون الإيجار في الكويت: ما يجب أن يعرفه المستأجرون والملاك

سواء كنت تستأجر شقة في السالمية، أو تؤجّر فيلا في الجابرية، أو تتنازع مع مالك عقار بشأن مبلغ التأمين، فإن قانون الإيجار الكويتي هو الذي يحكم هذا النزاع. تتمحور القواعد الجوهرية حول القانون رقم 35 لسنة 1978 بشأن تأجير العقارات، مع تعديلاته وأحكام القانون المدني الداعمة له. فيما يلي الصورة المختصرة.

الإجابة السريعة

يرتكز قانون الإيجار الكويتي على القانون رقم 35 لسنة 1978 (قانون تأجير العقارات)، مدعومًا بالقانون المدني (القانون رقم 67 لسنة 1980). يجب أن تكون العقود مكتوبة ومسجّلة. لا يحق للمالك رفع الإيجار بصورة منفردة، إذ يستلزم ذلك موافقة المستأجر أو صدور حكم من محكمة منازعات الإيجار، ولا يجوز ذلك إلا بعد مضي خمس سنوات على الأقل من بدء العقد. ويستوجب الإخلاء صدور أمر قضائي، ولا يجوز اللجوء إلى القفّال. تُحال النزاعات إلى محكمة منازعات الإيجار المتخصصة دون المحاكم المدنية العادية. أما مبالغ التأمين وفترات الإشعار وواجبات الصيانة فيمكن الاتفاق عليها تعاقديًا، غير أن النص القانوني يسمو على أي شرط تعسفي.

النص القانوني الذي يحكم عقد إيجارك فعليًا

يستند قانون الإيجار الكويتي بصورة رئيسية إلى القانون رقم 35 لسنة 1978 بشأن تأجير العقارات للأغراض السكنية والتجارية. وقد خضع لعدة تعديلات، أبرزها القانون رقم 3 لسنة 1996 والقانون رقم 43 لسنة 2016، إلا أن الهيكل الأصلي لعام 1978 لا يزال يمثّل الأساس الحاكم.[1]

وفيما تسكت عنه أحكام قانون الإيجار، يسدّ القانون المدني (القانون رقم 67 لسنة 1980)، من المادة 582 فما بعدها المتعلقة بعقود الإيجار، هذا الفراغ.[2] ويعالج هذان القانونان معًا تكوين العقد ومدته وتعديلات الإيجار والتزامات المستأجر والتزامات المالك وأحكام الإنهاء.

ثمة نقاط يغفل عنها كثيرون:

• يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا حتى يكون نافذًا في مواجهة الغير.
• العقود الشفهية قائمة قانونًا لكن إثباتها أمر بالغ الصعوبة.
• يُعدّ التسجيل البلدي ضروريًا لإجراءات المرافق والإقامة.

متى تعارض العقد مع النص القانوني في مسألة يكفلها القانون للمستأجر —كالتنازل عن حق الإجراءات القضائية قبل الإخلاء— غلب النص القانوني على الاتفاق. فحرية التعاقد مقيّدة هنا.

زيادة الإيجار والتأمين وفترات الإشعار

هنا تبدأ معظم النزاعات. لا يحق للمالك بموجب قانون الإيجار الكويتي رفع الإيجار خلال مدة العقد أو عند تجديده وفق مشيئته. وقد قيّد تعديل عام 2016 (القانون 43/2016) آليات ومواعيد زيادة الإيجار: فلا تجوز أي زيادة خلال خمس سنوات الأولى من الإيجار، وأي زيادة بعدها يجب أن تكون معقولة، وعند الطعن فيها تفصل فيها محكمة منازعات الإيجار.[1][3]

مبالغ التأمين تعاقدية بطبيعتها، ولا يوجد سقف قانوني لها، لكن شهرًا واحدًا من الإيجار هو المعمول به عرفًا. يجب ردّ مبلغ التأمين عند انتهاء العقد بعد خصم قيمة الأضرار الموثّقة، دون احتساب أضرار الاستهلاك الطبيعي الذي يُعدّ من تكاليف المالك الجوهرية.

فترات الإشعار:

• تنتهي عقود الإيجار المحددة المدة في تاريخها المقرر دون حاجة إلى إشعار ما لم يشترط العقد ذلك.
• بنود التجديد التلقائي شائعة، فاقرأها جيدًا.
• في عقود الإيجار المفتوحة المدة، يُحدد القانون المدني مبدئيًا فترة إشعار معقولة تُعادل عادةً دورة إيجارية واحدة، أي شهر واحد في الغالب.

والحقيقة أن معظم نزاعات الإيجار في الكويت لا تتعلق بالقانون ذاته، بل بمالك لم يُثبت أي شيء كتابةً ومستأجر دفع نقدًا. لذا أثبت كل شيء على الورق.

تنبيه: يُعدّ المالك الذي يُغيّر الأقفال أو يقطع الكهرباء أو يُزيل ممتلكاتك دون أمر قضائي مرتكبًا لجريمة. يستوجب قانون الإيجار الكويتي الإخلاء القضائي؛ فالإخلاء بالقوة الذاتية مخالف للقانون ويمنحك حق المطالبة القضائية بدعوى مضادة قوية.

الإخلاء ومحكمة منازعات الإيجار

تختص في الكويت محكمة منازعات الإيجار (محكمة المنازعات الإيجارية) بالنظر في جميع قضايا الملاك والمستأجرين دون المحاكم المدنية العامة. يُقدَّم الطلب إلى المحكمة الواقعة في المحافظة التي يقع فيها العقار.[4]

تشمل أسباب الإخلاء المقررة في القانون رقم 35 لسنة 1978:

• التأخر عن سداد الإيجار (بعد الإخطار الرسمي).
• استخدام العقار في أغراض غير مشروعة أو مخالفة للمقرر.
• التأجير من الباطن دون موافقة كتابية.
• الأضرار الجسيمة التي يُلحقها المستأجر بالعقار.
• حاجة المالك الفعلية لشغل العقار أو هدمه وإعادة بنائه (مع اشتراطات صارمة للإثبات).

آلية التقاضي: يتقدم المالك بالدعوى، ويمثل الطرفان أمام المحكمة، تُصدر الحكم، وعند منح الإخلاء يتولى دائرة التنفيذ تنفيذه. أما المدة الزمنية عمليًا فتتراوح بين ثلاثة وتسعة أشهر في قضايا التأخر عن السداد غير المتنازع عليها، وتطول في الحالات المتنازع عليها. وتُنظر الاستئنافات أمام دائرة الإيجارات في محكمة الاستئناف.

للمستأجرين دفوع حقيقية في هذا الإطار. فسداد المتأخرات قبل صدور الحكم يُسقط كثيرًا من دعاوى الإخلاء. وإذا امتنع المالك عن استلام الإيجار، جاز إيداعه في خزينة المحكمة. قانون الإيجار الكويتي ليس متحيزًا كليًا لجانب المالك على خلاف ما يدّعيه بعضهم.

لمزيد من التفاصيل حول كيفية رفع دعاوى الإيجار والدفاع فيها، انظر إجابات قضايا الإيجار بموجب القانون الكويتي.

ما لا يعالجه القانون بصورة كافية

ثمة ثغرات تستحق الإشارة إليها.

الإيجار قصير الأمد والإيجار السياحي. صِيغ قانون الإيجار الكويتي للعقود السنوية التقليدية. وترتيبات الإيجار على غرار Airbnb تقع في منطقة رمادية وتنتهك في الغالب لوائح الأبنية السكنية. ويتعرض الملاك الذين يمارسون هذا النشاط دون ترخيص لغرامات بلدية.

خلوّ المحلات التجارية. ظاهرة شائعة في عقود الإيجار التجاري القديمة، لا سيما في مناطق الأسواق. شدّدت تعديلات 2016 القواعد المتعلقة بها، غير أن النزاعات لا تزال معقدة ومرتبطة بتفاصيل كل حالة.

المستأجرون الأجانب والوافدون. لا يميّز القانون رقم 35 لسنة 1978 على أساس الجنسية، لكن مسائل عملية —كتسجيل عنوان البطاقة المدنية، وموافقات الوزارات لبعض استخدامات الفلل، وتحويل الخدمات— قد تقع فيها. فوضعك من حيث الإقامة لا يُغيّر حقوقك بوصفك مستأجرًا، لكنه يؤثر في الإجراءات المترتبة على مغادرتك البلاد في منتصف مدة العقد.

توزيع الصيانة. يُحمّل النص القانوني المالكَ الإصلاحاتِ الهيكلية ويُحمّل المستأجرَ الصيانةَ الروتينية، لكن الحد الفاصل بينهما ضبابي. وضواغط تكييف الهواء هي المثال الكلاسيكي للنزاع. لذا نصّ على ذلك صراحةً في العقد.

أين تحصل على المساعدة فعليًا

إذا وجدت نفسك في مأزق، فأمامك ثلاثة مسارات:

1. محكمة منازعات الإيجار في محافظتك — تقديم الدعوى مباشرةً، إذ لا يُشترط توكيل محامٍ في المسائل البسيطة، وإن كان ذلك مفيدًا.
2. وزارة العدل للإرشاد المبدئي في الأسئلة الأساسية.
3. محامٍ كويتي مرخّص — إلزامي في الاستئناف، وموصى به بشدة في كل نزاع تتجاوز قيمته 5,000 دينار كويتي.

قانون الإيجار الكويتي يكافئ التوثيق. احتفظ بكل إيصال، وكل رسالة واتساب تتعلق بالعقار، وكل صورة توضّح حالته عند الاستلام. فحين يصل الأمر إلى المحكمة، الدليل يتغلب على الجدال في كل مرة.

المراجع

[1] القانون رقم 35 لسنة 1978 بشأن تأجير العقارات، معدّلًا بالقانون رقم 3 لسنة 1996 والقانون رقم 43 لسنة 2016 — الجريدة الرسمية الكويتية (الكويت اليوم). [2] القانون المدني، القانون رقم 67 لسنة 1980، المواد 582–620 (أحكام عقود الإيجار). [3] القانون رقم 43 لسنة 2016 المعدّل للقانون 35 لسنة 1978 — قيد خمس سنوات على زيادة الإيجار. [4] اختصاص محكمة منازعات الإيجار — قانون التنظيم القضائي ودليل محاكم وزارة العدل الكويتية (justice.gov.kw).

هل تحتاج إلى التحقق من هذه المعلومات بالنسبة لوضعك الخاص؟ تحدّث مع محامٍ مرخّص في الكويت ←